事关个人住房贷款！央行打出重磅组合拳

5 月 17 日午间，央行连发三条重磅通知，分别调整个人住房贷款最低首付款比例、下调个人住房公积金贷款利率以及调整商业性个人住房贷款利率。简单概括为降首付、取消利率下限以及降公积金贷款利率。

17 日下午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长陶玲表示，央行将设立 3000 亿元保障性住房再贷款，激励 21 家全国性银行机构，按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。央行打出重磅组合拳的背后，有怎样的逻辑，将如何影响普通购房者？羊城晚报搜集了部分专家的看法和观点。

个人住房贷款最低首付款比例最低为 15%

央行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%。

在此基础上，央行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

金融管理部门连发三个文件，从住房贷款首付比例、利率两个方面对住房信贷政策进行调整，到底有哪些意义？招联首席研究员董希淼接受羊城晚报记者采访时表示，适当降低居民住房消费门槛，尤其是首套住房贷款首付款比例调整为最低 15%，为历史上最低首付比例；二套住房贷款首付款比例调整为最低 25%，为近年来新低。

在董希淼看来，首付比例显著下降，将更好满足刚性和改善性住房需求。减轻居民住房消费负担。取消全国性的住房贷款利率政策下限，降低住房公积金贷款利率 25 基点，将推动住房贷款利率继续降低。

董希淼表示，此次住房信贷政策调整力度较大，超出预期。房地产短期看金融、长期看人口，住房信贷政策大幅度调整，有助于稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力。

住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点

同日，央行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》明确，自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。

假如以公积金贷款额度 100 万元、贷款 30 年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少 135 元，累计 30 年月供减少 4.85 万元。

个人住房贷款利率不再有下限

同日，央行发布通知称，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。央行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

" 此次全国性住房贷款利率政策下限取消之后，预计全国多数地方将不再设定住房贷款利率下限，由银行自主与借款人协商确定；但一线城市仍将可能设定住房贷款利率下限。" 董希淼提醒，首套住房贷款首付 15%、二套住房贷款首付比例 25% 均为最低首付比例，银行将根据借款人资质等情况，自主确定差异化的首付比例，实际首付比例或将高于最低首付比例；不同的银行首付比例、贷款利率也将有所区别。

不再设置全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限，意味着什么？" 对于一线城市和部分热点城市，城市政府仍可因城施策。自主决定当地房贷利率政策下限。" 中国人民银行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上表示，如未来房地产市场供求关系发生较大改变，人民银行将及时恢复执行政策下限或指导城市政府恢复政策下限，调节供需。取消房贷利率政策下限后，商业银行可根据客户风险状况，自主决定利率水平，实现房贷利率市场化。

传递出稳定房地产市场的明确信号

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示：" 央行加码稳楼市政策措施，有助于改善市场对房地产及经济复苏预期，从今天市场表现看，相关板块、个股应声明显反弹上涨，反映市场对政策及未来效果的高度认可。"

董希淼表示，去年以来，房地产金融政策已经进行多次调整优化，房地产融资协调机制等落实实施，房地产企业合理融资需求逐步得到满足。此次住房信贷政策大幅度调整，更从需求侧上对房地产市场健康平稳发展形成支撑，预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前降成本主要是针对目前房地产市场供求关系逆转，需求主体转向新市民、年轻人、外来人口，必须要从降房价、降利率、降税费等角度推进。

央行：设立 3000 亿元保障性住房再贷款规模

值得留意的是，5 月 17 日下午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。中国人民银行副行长陶玲表示，人民银行拟设立保障性住房再贷款作为新创设的结构性货币政策工具，这一工具按照政府主导、市场化运作的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励 21 家全国性银行机构，按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。

其中，保障性住房再贷款规模是 3000 亿元，利率 1.75%，期限一年，可展期 4 次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等 21 家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款，人民银行按照贷款本金的 60% 发放再贷款，可带动银行贷款 5000 亿元。

明确所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房适用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。城市政府选定国有企业作为收购主体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行的授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

陶玲表示，这项政策是人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。

一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。

二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好地满足工薪收入群体的住房需求。

三是助力保交楼和白名单机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

陶玲表示，2023 年央行试点租赁住房贷款，济南、郑州等 8 个城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。一年多来试点在 8 个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。统筹考虑政策衔接，央行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房，在贷款政策中管理，将在全国范围内全面推广。

文｜记者 戴曼曼