隐秘的房贷“返点”

遭银行业协会叫停 14 年后，房贷 " 返点 " 现象有抬头之势。

近期，来自上海的业主小林（化名）迎来了自己人生首套房的网签时刻。不过与常规操作不同的是，在第三方中介机构的牵头下，小林在上海某城商行申请了一笔 300 多万元的个人按揭贷款。该中介承诺，放款后将给予小林贷款金额 0.5%～0.6% 的现金返点。

" 相当于每贷款 100 万元可以返 5000～6000 元现金，直接返到自己手里，也不用手续费。" 小林告诉时代财经，他当时也十分惊讶，房贷按揭还有 " 返点 " 一说。" 就当意外之财了，不过需要‘找对人’才能办理，自己去找信贷经理是拿不到这部分钱的。"

最近一段时间以来，在上海、北京、成都、重庆等地，均有办理个人按揭贷款可以 " 返点 " 现金的消息传出。社交平台上，也有不少用户分享成功拿到 " 返点 " 的经验，还有部分房产中介为此宣传。

时代财经在采访过程中发现，目前市场上的 " 返点 " 集中在贷款金额的 0.2%～0.8%，涉及多家商业银行。而除了以现金 " 返点 "，还有银行联合代办按揭的中介机构，以投资金条等丰厚的礼品吸引购房者，在个人住房按揭贷款市场竞相 " 拉客 "。

" 返点 " 比例最高 0.8%，还有贷款送金条

时代财经以购房者名义与多家中介机构交流后发现，目前市场上对个人住房贷款设置的 " 返点 " 存在地域及点数的差异，返点比例最低为 0.2%，最高可达 0.8%。

7 月 21 日，重庆一家房产中介在其微信公众号上公开宣传 " 办房贷、拿佣金 "，文章称，购房者购买二手房，通过该平台到指定银行办理房贷业务，放款后可获得返佣，返佣标准为房贷金额的 0.2%，即贷 100 万元可获得返点 2000 元。

从流程上来看，该平台客服介绍称，将与购房者签订《返佣协议》，买卖双方一起到银行申请房贷，将于银行放款后 2 日内完成返佣。

在咨询过程中，该客服还表示，房贷放款后需要个人在电子税务局代开一张咨询费发票，机构为客户代扣代缴个税后，剩下的钱将打回客户卡上。" 目前业务量不多，最近办理的话，可以直接付现金或转账到你的银行卡上。" 上述客服表示。

其还介绍，由于平台刚刚成立，需要一定的业务量保持和银行的合作，以争取更好的合作条件。" 返佣是阶段性政策，平台会根据完成情况随时中止（返佣），已签约的客户不影响后续返佣。"

问及其所在机构目前合作的银行，该客服表示 " 目前是做招商或者邮储，其他银行也可以 "。

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7 月 19 日，另一名成都地区的贷款中介介绍，通过该机构指定的银行办理贷款，返点比例最高可以达到 0.8%，即贷款 100 万元可返 8000 元现金。不过据其所述，相关办理流程较为 " 隐秘 "，购房者无法与银行贷款业务员直接对接，而是由中介机构安排，银行业务员在网签当天到现场为购房者办理。

该中介称，其机构跟某国有大行、某股份行有合作。

除了 " 返点 " 现金，还有银行联合代办按揭机构，以投资金条等高价值礼品吸引购房者。

时代财经以购房者身份接触到上海一名贷款中介，他介绍称，若通过其办理某股份行 200 万元的贷款额度，可以赠送 10g 的投资金条，或者在京东上选择指定家电交房后配送。当时代财经询问是否可以返现金时，该中介直言 " 现金不合规 "。

按照 7 月 23 日各大银行 570 元 / 克左右的市场价格，10 克重的投资金条约合 5700 元。

7 月 23 日，时代财经针对贷款优惠的相关事项咨询上述股份行广州某支行一名个贷经理，其表示，" 一手房需要咨询对应网点的业务员，（一手楼盘）都会跟对应银行签署一对一协议，其他银行是做不了的，包括同一家银行的其他网点也做不了；二手房只能做直客，其他通过中介渠道的一般也有固定的网点。"

7 月 18 日，" 粤省事 " 官方公众号提到，目前广州地区尚未出现办理房贷返点的情况，但有银行为了吸引客户，正在开展申请房贷送购物卡等活动。

7 月 22 日，时代财经咨询建设银行广州某支行一名个贷经理，其表示，" 根据贷款额度，建行目前有京东卡可以赠送，但不能返现金。"

14 年前已遭协会叫停

" 贴钱 " 放贷的背后，折射出部分银行对于房贷业务的焦虑。激烈的 " 贷款争夺战 " 下，信贷经理也面临较大的业绩压力。

时代财经从一名股份行信贷人士处了解到，房贷 " 返点 " 的现象在几年前较为普遍，一般分为几种情况。" 一种是中介机构跟银行总部签订协议，返点给到中介机构，购房人拿不到；另一种就是通过所谓‘房贷规划师’操作，银行返给机构，机构再返给购房者，不过机构要从中抽成，也没有合同保障。"

上述人士表示，伴随着银行房贷业务的下滑，中小银行业绩压力较大，通过 " 返点 " 方式或能吸引更多购房者。" 这其中，一部分可能走的是银行内部渠道，还有一部分信贷经理迫于业绩压力，甚至自掏腰包给客户‘返点’，获得的业绩奖金可能轻松覆盖这笔费用。"

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事实上，银行向房产中介 " 返点 " 的行业潜规则在多年前便已存在，不过因引发银行间恶性竞争、扰乱信贷市场秩序等问题，遭到多地银行业自律组织叫停。

据媒体报道，早在 2009 年，深圳、上海等地的银行业同业公会均发文禁止当地银行向房贷中介 " 返点 "，杭州工商局还曾对银行与房产中介的费用往来展开调查。

2010 年 1 月，中国银行业协会下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识》的通知，明确金融机构应停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的 " 返点 " 费用。

7 月 22 日，北京科技大学经济管理学院讲师黄秋彬向时代财经表示，（房贷返点）这种现象反映了当下房地产贷款市场的激烈竞争，银行和中介机构为了争夺客户资源而采取了不同的营销手段。" 对于银行来说，‘返点’行为会被视为不正当竞争，进而损害其声誉；其次，因需要向中介机构支付一定费用，从而增加了银行房贷业务的经营成本负担。"

黄秋彬同时指出，" 返点 " 方式还有可能增加贷款风险，因为贷款申请人可能更关注 " 返点 " 金额，而忽视了自身的还款能力。

与此前多家银行推出 " 气球贷 " 等先息后本的还款方式类似，房贷 " 返点 " 现象也反映出商业银行在房贷业务及盈利方面的压力。

今年 5 月底，德勤中国金融服务业研究中心在《国内商业银行房地产业务观察与展望》报告中指出，存量房贷利率调整、提前还款规模扩张的背景下，银行个人房贷业务整体承压，2023 年个人住房按揭贷款整体规模有所滑坡，增速较 2022 年下降明显。

在国有六大行中，2023 年仅邮储银行个人住房按揭贷款规模增长 3.37%，其余均同比下跌 1～4 个百分点；股份行中，仅平安银行和中信银行保持正增长，兴业银行和招商银行个贷规模分别下跌 1.95% 和 0.27%。