新政点燃深圳楼市：有豪宅选房就能抽金条，法拍房拍出过亿天价

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

" 金三银四 "，深圳楼市仍处于调整期，但积极因素正在增多。

房企让利出货，二手卖家也抓住窗口期降价卖房，成交量较 2 月大幅反弹。3 月，深圳新建商品房合计成交 2816 套，环比增长 184%，同比下降 62%；二手房累计成交 3840 套，环比增长 115%，同比微降 3%。

大势尚未全面扭转，市场局部有热点。

" 金三 " 最后一个周末，深圳 6 个新盘共 1868 套新房集中入市，最终两天收金近 80 亿元。成交表现最好的是深圳地铁旗下的前海时代三期，深圳地铁宣方公布开盘去化 82%，成交金额约 27.39 亿元；其次是福田中洲湾迎海二期，开盘成交 27.1 亿元。

法拍市场的表现更为突出。

根据京东拍卖平台信息，深圳 5 套顶级豪宅于 4 月 3 日成功拍出，总成交价超过 4 亿元。其中，两套别墅沙河高尔夫别墅、华侨城纯水岸五期联排别墅成交价均超过 1 亿元。沙河高尔夫别墅经过 493 轮竞价后，以 1.6 亿元的天价成交，单价高达 37.8 万元 / 平方米，溢价率 309.6%，总价和单价都打破京东拍卖平台上深圳住宅法拍成交纪录。

市场局部火热，开发商卯足了劲儿冲刺卖房，多个新入市项目给出大力度折扣，直接打到 85 折，更有买房抽金条等 " 豪礼 " 相送。

被称为金地集团有史以来最重要项目的金地环湾城，高管更是亲自上阵卖房。

近日，福田投控董事长、金地集团副董事长季彤在一场媒体会上发表 " 卖楼宣言 " —— " 我从去年 12 月 29 号以来，用 3 个月时间卖掉了 7 套房。之所以选择现在宣言，是因为看到我们的销售势头，生怕再晚一点就卖完了。"

星星之火能否燎原？克而瑞认为，经历了 " 金三 " 的反弹后，" 银四 " 的成交规模仍将延续弱复苏走势，绝对量与 3 月持平或小幅微增，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。

图源：图虫创意

单周成交量屡创新高，深圳二手房市场回暖

从数据层面来看，" 金三 " 旺季成交量环比虽全面上涨，但同比尚未止跌。

来自深圳市房地产信息平台的数据显示，今年 3 月，深圳累计网签 2816 套新建商品房，环比增长 184.4%，其中新建商品住宅 2245 套，环比增长 176.8%。

环比涨幅虽大幅上扬，但 2023 年 " 金三 " 基数较高，今年的同比数据并不亮眼。2023 年 2 月深圳累计网签 7375 套新建商品房，其中新建住宅 3199 套，今年 3 月的新建商品房、新建商品住宅成交量同比跌幅分别为 61.82%、29.82%。

新房市场表现欠佳，或与二手市场分流需求有关。

深圳市房地产中介协会（以下简称 " 深房中协 "）监测数据显示，3 月深圳二手房网签 5196 套，环比增长 116.6%，同比增长 5.1%，已突破 5000 套行业荣枯线标准。这是时隔 3 年，二手房月度网签量再次破 5000 套，上一次是 2021 年 2 月的 5272 套。过户方面，深圳二手住宅过户 3840 套，环比增长 115%，同比微跌 2.76%。 

图源：深房中协

从带看量、网签量等更具时效的指标来看，深圳二手房市场正在回暖。

" 龙年春节后首周，深圳二手房周网签量以 951 套的高位区间开局，随后连续 4 周的单周网签量均超 1000 套，且持续上涨，不断刷新 2022 年以来的单周新高。" 乐有家研究中心称，春节开工后，乐有家门店的单周成交数据实现五连涨，不断刷新 2021 年 3 月以来的单周成交最高值。

乐有家研究中心预计，3 月深圳中介门店的实际成交量超 6000 套，"3 月网签单将在 4-5 月陆续反应在过户数据上，预计 4 月二手房过户量将有不错的表现。"

选房就抽金条，" 万人摇 " 网红盘也在降价

" 成交增长的原因主要是限购政策调整激发了需求，再加上卖方理性定价，吸引了大批购房者入市。" 深圳贝壳研究院表示。

不论新房市场，还是二手房市场，降价卖房成为主流。

蛇口豪宅项目金众云山海于 3 月 31 日开盘，给出验资礼、登记礼、冻资礼、认购礼、签约礼、团购礼等花样繁多的优惠，备案均价约 8.9 万元 / 平方米，价格区间约 7.7 万 -10.2 万元 / 平方米，折后最低单价低至 6 字头，相当于龙华的价格。

值得一提的是，购房者参与开盘选房即可抽奖，一等奖奖品是金条 20 克。根据开发商口径，金众云山海开盘当天成交金额为 19.3 亿元。

龙华刚改项目鸿荣源尚云花园二期于 3 月 10 日开盘，备案均价约 6.22 万元 / 平方米，一期备案均价约 6.80 万元 / 平方米。尚云花园二期开盘给到 94 折优惠。

光明刚需项目桂语兰庭于 3 月 22 日取得预售许可证，备案均价约 4.84 万元 / 平方米，开发商给出 85 折——这是合规范围内开发商能给到的最低折扣。桂语兰庭折后均价约 4.11 万元 / 平方米，去年 3 月 8 日首次入市的备案均价约 5 万元 / 平方米。时隔一年，单价便宜近万元。

二手市场消化的主要也是 " 笋盘 "。房东要想卖房，不降到参考价甚至参考价以下，可能没有带看机会。

根据乐有家研究中心统计数据，3 月深圳 81.4% 的二手房成交价低于参考价，这一比重在过去一年里持续上涨，低于参考价 10% 以内的比重从 2 月的 25.5% 增长至 27.2%，低于参考价 10%-20% 的比重增长至 33.8%。

曾经的 " 万人摇号 " 网红盘华润城润府三期，二手房东也大幅降价卖房。

据时代周报记者了解，在链家平台，润府三期目前有 44 套二手房在售，其中 9 套的挂牌价低于参考价。挂牌价最低的是一套约 89 平方米 2 房，报价 1048 万元，单价约 11.78 万元 / 平方米。可供对比的是，润府三期的参考价约 13.2 万元 / 平方米，在市场高峰期单价曾卖到十八万元。

链家平台的华润城润府三期在售房源中，多套房源近期有降价动作，降幅在 19-150 万元之间不等。 

图源：链家 APP

乐有家研究中心统计数据显示，今年 3 月深圳二手房挂牌价约 7.06 万元 / 平方米，最近 12 个月的累计跌幅逾 8%，" 虽然‘小阳春’到来，但房源报价持续下调，业主心态较理性，未现‘反价潮’，预计 4 月二手房挂牌价将进入‘ 6 字头’。"

谁在 " 捡漏 "？刚需和刚改托起 " 金三 "。

深圳贝壳研究院的报告指出，从成交面积段、户型结构的变化来看，刚需仍是市场主流，改善需求有所增加。

面积方面，60-90 平方米是成交主流，占比 48.6%，同比增长 4 个百分点，反映了当前购房需求刚需化的特征；90-144 平方米成交占比 23.2%，同比增长 1.3 个百分点，部分刚改群体的换房需求正在释放。户型方面，中大户型成交占比上升。3 房占比最高，达到 39.6%；其次是 4 房，占比 14.3%。

" 现在的买家，要么是为了结婚，要么是为了孩子上学。有个客户买了房没几天就领证了，买的也是很‘刚’的房子，总价 330 万元 3 房。" 一名经纪人告诉时代周报记者。

" 金三 " 热度持续，" 银四 " 开局良好

" 金三 " 热度攀升，" 银四 " 能否延续市场热度仍是未知数。

一名业内人士向时代周报记者表示，" 金三 " 市场回升主要受到政策提振影响，是 " 政策市 "。今年以来，深圳放松限购政策叠加央行大幅下调五年期 LPR，一方面释放了购买力，另一方面降低了购房成本，都是推动需求释放的有力举措。

" 由于购买力薄弱，加上行业出清尚未结束，市场的观望情绪还是很浓重，降价都卖得艰难。" 前述业内人士表示。

深房中协也认为，二季度市场走势仍存较多不确定性。"3 月份的市场在此前政策利好的推动下确实有所提振，也与当前大部分业主主动让价，通过以价换量的方式，促成了交易量的提升有关。对于当前深圳二手房交易市场，业内依然存在对市场恢复动能不足的担忧。"

" 及时的政策对于市场信心与预期的修复尤为关键。在适应当前房地产市场供求关系变化的背景下，有针对性地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，仍然是类似深圳这种一线城市接下来精准施策的着力点。" 深房中协表示。

从 " 银四 " 开局的表现来看，市场仍在延续弱复苏走势。

根据中指研究院监测，清明小长假期间，深圳多个新盘推出降价促销活动，吸引购房者到访，受出游影响，除个别项目外，多个售楼处到访量未有明显提升。二手房延续温和恢复态势，4 月以来看房量较去年同期有所提升，以价换量现象仍较明显。

" 从往年的市场表现来看，由于 3 月需求集中释放、笋盘集中去化，令到 4 月进入调整期，交易量环比平均降幅在 29% 左右。" 根据深圳贝壳研究院院长肖小平的观察，4 月 1-6 日，深圳一手房成交同比上涨 55%，二手房成交同比上涨 86%，"4 月的开局是相当不错的。"