贵州楼市成交量连续四个月大跌超40%，房价跌回3年前，后市难乐观

因为成功引入大数据产业，贵州着实火了一把，经济往上迈了不止一个台阶。

但任何产业都逃不过周期性，随着互联网产业的势微，随着大数据产业基建的饱和，贵州这两年风光不再，表现平平。

从近20年的GDP数据可以看到，2008年到2020年，贵州的增速大幅领先于全国，但2021年仅和全国持平，到今年前三季度，已经比全国少了0.2个百分点。

贵州的房地产跟随经济波动，2021年走到抛物线顶端，今年势欲要重重摔下来。

通过整理统计局新商品住宅近20年房价数据，我们可以看到今年截止10月份，贵州的新商品住宅的成交单价为5453元/平米，跌回了2019年的水平。

接下来，我们就从房价、成交量、经济、人口四个方面来分析贵州楼市当前情况以及未来走势。

01｜今年贵州成交冷清

1）同比成交涨跌

根据国家统计局1-10月新商品住宅同比成交数据，贵州房价微跌，然而交易面积和交易金额最近4个月跌幅都超过了40%。

我们还不能称之为“有价无市”，因为贵州的房价是实在跌不动了，从上文列出的20年房价可以看到，今年的成交均价已经低于2019年。

2）成交绝对值

绝对值直观地反映出量价情况：

今年房价的趋势和去年基本重合，值得注意的是9月份跌破了5000元/平米，10月份被拉高，但震荡比前几次要大，房价的稳定性在被打破。

因为成本的关系，房价下跌空间有限，但是成交量不会受限。

今年对比去年成交量下跌的敞口越来越大，尤其是从7月份开始，连续3个月低于200万平方米，按90平米/套来算，一个月只有2万套出头。

某些原因是成交的阻碍，但以全年来看，贵州的成交跌幅也远高于全国的。

02｜贵州的经济与楼市

之所以不能过分考虑某些原因，因为决定楼市的宏观因素是经济发展，严重如上海也只在4月和5月成交受影响，6月立刻反弹如常。

贵州的经济近两年来减慢主要还是因为产业发展和结构的瓶颈。

先看贵州新兴的产业：大数据。

说大数据产业落户贵州其实不准确，贵州引入的主要是数据的储存业务，并未参与到数据的生产、开发、运用，处于产业链的底端，类似于数据公司的外包服务商。

这些年发展飞速受益于数据中心和产业园的基础建设，当基建步入尾声的时候，大数据产业于贵州的经济而言就不再是一个重磅引擎。

要保持增长，贵州就需要充分参与上游业务，但目前这类迹象不明。

再看贵州的经济基础：工业。

以下数据均来自贵州省统计局：

重工业占比54.3%，1-9月增加值下跌6.2%。54.3%中，采矿业为17.2%、电热汽水基础能源供应占13.4%。

轻工业占比45.7%，1-9月增加值上升22.1%。45.7%中，制酒为25%、制烟12.4%。

显然，贵州的工业布局还是老模式：重工业主要是基础能源开发供应，轻工业是烟酒制造。

另一个棘手的问题是经济体结构单一。

国有企业占65.3%，1-9月增加值上升24.7%。

私营企业和非公有控股企业占21.3%和34.5%，1-9月增加值分别下降24.1%和17.7%。

可见贵州对国有企业的依赖度之高以及非公有企业的运营之艰难。

这很难让人不质疑，依靠国有企业、依靠基础能源和烟酒制造的贵州能走多远？

如果说工业是一个经济体的筋骨，那么消费则是它的血液。

贵州1-9月的社会消费品零售总额同比下降了2.1%，全国的这一数字是增长0.6%。

消费下降传递两个信号：居民购买力不足、常住人口下降。

对于楼市来说，这是一个利空的市场。

03｜贵州的人口与楼市

根据国家统计局数据，贵州2021年迈入人口负增长的通道，下降6万。

贵州的人口流失严重。

看2021年数据，贵州出生46.9万人，死亡27.7万人，即人口自然增长19.2万人。

但总人口还下降了6万，说明人口流失达到了25.2万！

人口大量流失和经济相关，也和贵州的高校体系相关。

贵州没有985学校，只有一所211学校：贵州大学。

这意味着每年贵州把最优秀的学子输送到省外，而他们在毕业后返回贵州的可能性非常小，这是由贵州的经济大环境决定的。

同时，因为没有高校的人才和科研储备，贵州缺乏创新、革新的原动力，产业经济的活力不足，这又进一步促进高素质人才的外流。

结语：

量在价先，楼市交易量数月大幅萎缩很可能引发价格的暴跌，造成楼市硬着陆，投资者需谨慎。

这从表面上看是楼市的问题，实际上是经济发展和人口流失的问题。

贵州应尽快调整经济结构，未雨绸缪。

对于贵州楼市，您怎么看呢？

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